南湖区小微企业园工业地产发展管理办法

（试行）

为贯彻落实《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》（浙委办发〔2018〕59号）、《浙江省自然资源厅关于降低企业用地成本支持民营经济高质量发展的若干意见》（浙自然资规〔2019〕3号）和《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）的精神和要求，促进和规范工业地产开发建设，提升土地节约集约利用水平，加快小微企业园区高质量发展，促进中小微企业转型升级，特制定本管理办法。

第一章  总  则

第一条  按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则，坚持“政府引导、市场运作、集约利用、严格监管”的要求，强化单位资源占用产出论英雄理念，建立完善工业地产发展全周期监管体系，统筹政府政策目标、社会资本盈利目标和企业发展目标，促进工业地产规范、健康发展。

第二条  工业地产是规划为工业用地，按照国家和省、市相关政策、相关标准规范及行业要求进行统一规划、统一设计、集中式建设、专业化管理，集投资、开发、运营和服务等为一体的工业物业总称。建成后出售、出租给企业从事工业生产、生产性服务等经营活动，包括工业制造厂房、非生产性服务用房和工业仓储物流。工业地产是加快我区小微企业高质量发展的重要平台载体。

第三条  区工业强区建设领导小组负责对全区工业地产建设工作的组织领导、统筹规划、考核监督和政策制定，研究协调规划布局、财税扶持、要素保障等重大问题；区经信商务局具体负责推进全区工业地产建设的日常工作。各镇（街道、园区）应明确相应的组织机构，负责对所辖范围工业地产项目确认和运营管控及服务工作。

第四条  工业地产项目必须在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划、产业空间布局规划和工业发展规划等基础上，结合所在地区主导和特色产业的功能定位及工业地产项目建设情况，形成布局合理、特色鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。原则上不得在工业集聚区规划核定范围外新增土地上新建工业地产项目。提倡工业地产项目采用“园中园”模式和“工改工”模式，与产业集聚区、开发区、高新区、工业园区、特色小镇等融合布局，避免“小而散”。

第二章  建设标准及要求

第五条  工业地产项目的开发建设用地应优先选择存量建设用地。符合产业规划、城市规划、环保等要求的城镇低效工业用地，经批准后可以用于工业地产开发，新增用地用于工业地产项目开发的，在年度土地利用计划中予以统筹安排。

第六条  工业地产开发单位应当具备较强的经济实力及较大的行业影响力，有园区开发或工业地产开发的成功经验，具有投资、招商、运营、管理能力的地产开发公司，或具较强影响力的上市公司、行业龙头企业、抱团联合开发的企业团体（项目开发单位为非专业地产开发企业的应取得相应资质），鼓励社会资本采取与上述主体合资、合作或者独资的方式开发工业地产。运营机构具有独立的法人资格，治理结构规范，运营团队具有较高的管理水平和丰富的创业创新服务经验，具备整合各类社会化服务资源的能力。

第七条  工业地产项目一般应符合以下建设标准：

（一）具有明确的发展目标和产业定位。围绕我区“1341”产业体系选择符合所在区域发展方向的产业作为工业地产园区主导产业，确定主导产业1-2个，产业集聚度达70%以上。鼓励同行业企业、产业链上下游配套企业入驻工业地产园区集聚，着力把工业地产园区建设成为主导产业集聚和产业链上下游延伸拓展的特色产业园。

（二）符合城市规划总规和所在工业集聚区产业控制线范围内，规划占地面积50亩及以上（鼓励规划100亩以上），以2.0以上的容积率规划建筑面积（包括生产用房、仓储用房和配套用房），启动区块面积一般不少于30亩。倡导建设多层和高层标准厂房，原则上建筑厂房层级一般应达到4层及以上，非生产性用房应充分利用地下空间。为招引高质量项目，鼓励以高标准建设高品质厂房。

（三）行政办公及生活服务设施等非生产性用房占地面积不超过受让宗地面积的7%，建筑面积不超过总建筑面积的15%。员工宿舍、公共食堂等配套建筑不得与生产性用房混同。

（四）道路、电力、通信、供暖、供气、给排水等基础配套设施功能齐全，配套建设废水、废气、固废等收集处理设施并合理预留充足的设施空间。消防设施应根据预定引入的产业标准进行建设，引入的项目应当和消防设施的配置相符合。发展绿色能源，要充分利用建筑屋顶及墙体，发展光伏分布式发电应用项目。

（五）园区内应结合企业产业性质和实际需求统筹考虑配建停车泊位，机动车位配建指标不得低于0.2车位/100平方米，内部非机动车位最低可按职工总人数的40%计算，外部非机动车位不得低于0.4车位/100平方米。停车泊位可结合绿化设置和企业实际用地进行布局安排。

（六）鼓励工业地产开发单位根据招商企业需要进行厂房定制，提高产业适应性。项目开发单位应当严格按照项目报批报建程序，建设或改造方案实施须依法批准后实施。

第三章   销售及转让

第八条  工业地产项目开发按照“保本微利”的要求，以“限房价、竞地价”方式，项目建成后的最高出让价格由区经信商务局会同区住建和区自然资源规划部门在土地出让前确定并在用地招拍挂条件上予以明确。项目所在地各镇（街道、园区）配合住建部门对销售价格依据相关规定进行监控，避免畸高价格对全区工业用地价格水平产生不良影响。

第九条  工业地产项目参照《城市商品房预售管理办法》进行预售，预售资金按规定要求纳入监管。地下开挖的项目，建成一层后可申请预售；无地下开挖的项目，建成两层后可申请预售。在申请预售或销售前，应当满足规划设计条件及土地合同约定的相关要求，向区住建部门提交预售方案备案后，报区行政审批局申请办理工业地产的预售许可证（备案）或报区住建局申请现售。经批准预（现）售的工业地产项目，在发布售房广告时，须载明工业地产的预（现）售许可证（备案）的证号和用途。

第十条  工业地产的销售对象应当符合亩均效益评价政策相关规定，经所在镇（街道、园区）初审后，报区经信部门审核认定。工业地产开发单位自持生产性标准厂房比例不少于20%；非生产性配套用房不得出售、转让、抵押；入园企业购置和租用的厂房及非生产性用房必须自用，未经批准不得转售和处置。

第十一条  在符合现行规划、住建、消防、环保、安全、不动产登记等部门规范明确的材料清单及格式、要求的前提下，在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下，生产性标准厂房按层或幢作为产权分割单元，按层分割的产权分割转让单元，建筑面积不少于1000平方米；按幢分割的产权分割转让单元，建筑面积不少于2000平方米。界限以图审审查通过的项目施工图标注为准。对于配电、道路、绿化、车位等公共设施和物业用房，不予分割登记产权，属于全体业主所有。

第十二条  出售的厂房可以分户办理不动产权证。不动产登记机构根据备案登记的工业地产《浙江省商品房买卖合同》、联审意见及其他相关资料办理不动产权登记。

第十三条  工业地产开发单位或入园企业违反约定擅自分割转让的，依约承担违约责任，且不能办理产权过户手续。

第十四条  工业地产项目开发建设的房屋出售对象必须为工业企业，不得出售给个人，入园企业必须符合小微企业园产业入园要求，并通过项目准入联审备案；严格限制首次购房后3年内的转让行为。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权，工业地产开发单位有优先回购权；若放弃优先回购权，转让对象必须是通过项目准入联审备案的企业。在项目开发之初，项目所在地政府、园区管委会应当指导买卖双方在合同中约定“3年内转让的原购买方应当补偿的事项”。若3年后进行二次交易，转让对象的入园项目一般应与所在园区规划产业相同。

第四章 运营管理与服务

第十五条  全区小微企业园入驻项目实行准入制，按以下标准严控入驻项目：

（一）产业定位：入驻项目须符合国家、省、市的产业投资导向和各小微企业园产业定位。

（二）项目要求：入驻小微企业园的工业投资项目需符合准入要求；严禁高能耗、高污染、低产出项目入驻，强化土地集约节约利用，优先保障低消耗、高附加值、高成长性项目和科技型中小微企业入驻（科技人才项目可由各主体自行制定预计产出标准）。

（三）安全生产：入驻企业须根据行业消防标准，达到消防验收要求后组织生产。严格贯彻执行国家有关安全生产的法律、法规和规章制度，并落实对安全生产、劳动保护工作的主体责任。

（四）环境影响：入驻企业须符合区域环境质量要求，报批环境影响评价报告，经审批部门同意后方可实施。项目须符合污染物排放总量控制要求，列支各镇、街道总量平台。严格执行环保“三同时”规定，企业生产设备及配套治污、治气设施须符合环保和清洁生产等要求。

第十六条  项目开发单位必须负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业所需条件，组建或聘请有资质的公司对项目园区实施统一的物业管理，为入驻企业提供后勤、环保、研发、检测、产品设计、信息发布等公共配套服务。开发单位须设置专门的入园企业服务机构，明确法律承担主体，做好各种突发事件应急预案，负责生产要素保障和安全生产。

第十七条  建立小微园区物业专项维修金和物业保修金制度，规范物业服务收费行为，明确园区物业专项维修基金和物业保修金收取、使用制度。物业维修金缴纳标准，按照10-22元/平方米缴存；物业保修金缴纳标准，按照5-10元/平方米缴存。具体金额由各镇（街道、园区）根据小微园土地使用年限自行确定。

第十八条  项目开发单位必须按照批准的设计方案组织实施开发地块的各项基础设施和公用设施配套建设。在工业地产项目开发合同签约时，应在合同中明确：在签订《网上交易成交确认书》之日起6个月内项目必须开工，自约定开工之日起2年内必须竣工，建筑体量特别大的项目可放宽至3年竣工；超过合同约定的期限未开工、未竣工的，依约承担违约责任。

第十九条  各相关部门要切实落实工业地产项目的监管主体责任，监督开发单位履约情况，定期巡查项目是否按时开竣工、是否达到开发合同中约定的指标条件、建设要求和租售范围等；定期审核企业运行指标，监督核查土地利用状况，督促已批未建或未建成的工业地产项目加快建设进程，查处擅自改变使用性质的工业地产项目；定期对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理。

附件：南政办发〔2019〕81号（编号） 关于印发《南湖区小微企业园工业地产发展管理办法（试行）》的通知.doc