尊敬的施烨明委员：

您在区政协五届一次会议上提出的关于《关于对南湖区楼宇经济提质增效的建议》的提案收悉，您对加快南湖区楼宇经济发展提出了宝贵的建议，我局对此十分重视，综合区住建局、区品质办、南湖新区、建设街道、新兴街道、解放街道等相关部门和主体的意见，现将办理情况答复如下：

一、发展楼宇经济对南湖区高质量发展的重大意义

近年来，南湖区委区政府高度重视楼宇经济发展，将楼宇作为打造现代服务业强区、发展区域经济的重要载体，围绕规划建设、招引培育，管理服务等方面同向发力，涌现出了南湖CBD等一批明星楼宇群，楼宇经济高质量发展迈出了新步伐。但同时南湖区在楼宇经济发展过程中也存在资源禀赋、功能配套、规模层次、空间拓展等方面短板和制约，在实现楼宇经济跨越式发展中，需进一步理清思路、对标先进、开拓创新、务实举措。

（一）有助于转变经济发展方式。经济发展方式问题说到底是经济增长动力的问题。南湖区近年来经济发展成效明显，2021年全区GDP增速实现8.8%，比省、市高0.3个百分点，虽然我区2021年服务业发展综合评价在全省26个一类地区中排名第3，但服务业增加值占比仅为51.3%，且近年来呈现下降趋势，在全省26个一类地区中排在第11位，说明南湖区作为嘉兴市主城区的地位还不够凸显，尤其是现代服务业发展方面的问题比较突出，这与南湖区作为嘉兴主城区乃至浙北地区服务业中心的定位有相当差距，服务业支撑和引领高质量发展的作用还没有充分发挥出来，要发展服务业特别是现代服务业，楼宇是重要的支撑和载体，楼宇经济内部集聚科技金融、高端商务、研发咨询、广告策划、地产娱乐等“绿色化”现代服务业，对城市集约利用资源、开拓发展空间、积聚经济要素、升级经济业态、扩大经济总量等方面具有不可替代的作用。

（二）有助于集聚和优化配置要素资源。南湖区作为嘉兴市主城区，是嘉兴发挥地级市资源配置中心、服务中心及人流、资金流和信息流交汇中心作用的核心所在，具备区位交通、人文社科、生态环境等多重资源优势及良好的产业发展基础、快速的城市建设基础。南湖地处长三角腹地，沪嘉杭G60科创走廊中心，沪苏杭三角中点，周围环布浦东机场、萧山机场、虹桥机场三大机场，拥有通达的公铁水多式联运交通网络体系。南湖区周边地区经济发达，经济国际化程度与日俱增，受楼宇经济高度发达的上海、杭州的经济辐射较强，科技信息、现代商务、高端商贸等产业发展迅速，营商环境建设、平安指数、政府数字化水平等走在全国前列。伴随南湖城市基础设施和城市功能不断完善升级，城市集聚和辐射能力增强，城乡一体化发展领先，经济腹地广阔，为楼宇经济发展提供现实基础。以楼宇经济为引领，把握外部环境、产业趋势、市场生态链需求和竞争力要素，将助力南湖区打造长三角重要的现代服务业中心。

（三）有助于提升城市品位和能级。商业楼宇特别是地标性楼宇是展示一个城市外在形象的重要名片。楼宇是城市体现现代化的重要特征，很多楼宇都是这个城市的地标性建筑，是一个城市的象征，以上海市为例，如上海的摩登和现代就是以淮海路、南京路、陆家嘴等一带商务楼宇群作为重要体现的，2016年建成的上海中心大厦位于陆家嘴，是该区域最后一个超高层项目，高度632米，通过超高层地标式摩天大楼打造形成集行政办公、观光旅游、餐饮住宿为一体的商业综合体。因此，商业楼宇的档次和品位很大程度上代表了一个城市的“颜值”，既能提升整个城市的魅力指数，又能极大地改善投资环境。南湖区作为嘉兴主城区，除了南湖的旖旎风光和红船精神的起航地等标签以外，城市的现代化也同样重要，体现了一个城市的经济发展实力和层次能级，南湖区楼宇的发展同时也代表了嘉兴市城市界面的提升，是嘉兴市迈向浙北大城市的重要组成部分。

二、南湖区楼宇发展的现状

（一）基本情况。2021年底，南湖区纳入市楼宇统计平台的商务楼宇有84幢，总商务面积161.4万平方米，入驻率88.6%，入驻市场主体总数15322家。楼宇税收总额30.4亿元，增长19.7%，税收超千万元楼宇36幢，其中超5000万元7幢、超亿元6幢。楼宇单位产出1880元/平方米。已认定嘉兴市星级商务楼宇17幢，其中五星级楼宇4幢、四星级楼宇6幢、三星级楼宇7幢。

（二）与周边县市横向比较情况。南湖区纳统楼宇总数、总商务面积、入驻市场主体总数均位列全市第一；楼宇税收总额列全市第三（第一海宁36.9亿元、第二经开31亿元），税收超千万元楼宇数列全市第二（第一经开40幢），分别占全市的16.7%、19.5%；但单位产出仅列第5，且低于全市平均（2331元/平方米），仅为最高平湖的31%（平湖、海宁、桐乡、经开分别为5964.5元/平方米、4771.31元/平方米、2655.05元/平方米、2066.26元/平方米）。星级商务楼宇数量排名全市第二（第一经开区25幢），星级楼宇比重仅20%，全市最低。南湖区楼宇相对“量”较大，但楼宇“单位效益”相对较低。从楼宇情况看，南湖区楼宇数量远超其他县市，但老旧楼宇占多，质量参交不齐，税收千万元楼宇占比仅40%，远低于其他县市。楼宇税收低于500万元的达到38幢，其中100万元以下的有21幢。

（三）区内各镇街道（平台）情况。从主体情况看，南湖区商务楼宇分布不均，主要集中在南湖高新区和南湖新区，楼宇数量分别为29幢和21幢，商务面积为37.04万平方米、53.46万平方米；主城区5个街道楼宇28幢，商务面积62.5万平方米；七星、新丰、凤桥还没真正意义上的办公楼宇。税收产出上，只有南湖高新区、南湖新区、新兴街道、新嘉街道、南湖街道5个主体楼宇税收超亿元，且南湖新区税收占全区税收近60%，可谓一家独大，七星、新丰、凤桥无论楼宇数量、品质还是产出都比较薄弱，楼宇税收不到1000万元。

表1： 2021年嘉兴市各县市区楼宇经济主要经济指标

表2:      2017-2021南湖区商务楼宇发展情况

表3：2021年度南湖区主要街道（平台）楼宇主要经济指标

三、南湖区楼宇经济发展存在的主要问题

（一）资源要素不足。作为嘉兴主城区，南湖区优质楼宇资源相对稀缺，扩张乏力，整体上呈“中心多而不强、周边少”的格局。老城区的5个街道楼宇入驻率已达到95%以上，南湖新区也已基本没有开发空间，很难拓展楼宇发展空间。乡镇受到地域环境、道路设施、人口集聚以及公建配套等影响，楼宇发展受限。主城区受楼宇品质和停车等影响，大部分楼宇的入驻企业以低、小、散为主，楼宇的综合利用效率较低，进一步挤占南湖区有限的楼宇资源。

（二）竞争优势不强。整体来看，南湖区楼宇品牌效应还不高，商务楼宇中总部企业与税源企业的比重、企业总体档次不高。一些楼宇在功能定位和业态布局上不明确，产业集聚程度相对较低，特色不鲜明，存在单幢楼宇中多种业态无序分布现象。中心城区许多建设年代较早的老旧楼宇在软硬件配套设施、管理模式上相对落后，部分楼宇在电梯、停车、物管及信息化等方面亟需改造升级。同时，南湖区与经开、秀洲新建楼宇和政策支持力度相比在招商稳商存在一定劣势，企业外迁压力不断增大。

（三）管理效益不高。南湖区楼宇散售、产权分散、管理主体多元、“重建设、轻经营”和建管脱节等现象突出，一些开发商项目建成后急于出售物业以尽快收回成本，对营销管理、市场培育不重视，或者将一层楼分割散售给小业主，造成楼宇业态凌乱、管理混乱。楼宇缺乏专业的运营管理机构，大部分楼宇仅只有物业进行管理。楼宇的配套设施和服务能级也需升级，大部分楼宇物业服务还停留在以往提供公共保洁和水、电、气维修等简单服务的水平，没有统一的物业服务标准。

（四）结构布局不优。南湖区的商业楼宇业主大多为市场主体，政府实际掌握的资源十分稀少，对楼宇招商的控制力较低。而且，商业楼宇项目主体或业主追求租金利益与政府需要高成长性企业、属地企业的税收收入之间的矛盾始终存在。这也导致楼宇市场主体出现“重租轻税”和在“租金”与“闲置”的天平中选择前者的现象，影响楼宇入驻企业的税收属地率和贡献率，并最终对楼宇经济的产业导向、业态结构产生严重负面影响，阻碍楼宇特色化、专业化发展。

（五）产业联动不足。产业和城市之间共生共长。我区楼宇数量和入驻的企业并不少，但是入驻的企业缺乏总部型企业、世界500强、民营企业500强、跨国公司等的“大好优”企业，企业普遍较小、产出和带动效应不明显。生产性的服务业还比较少，与本地处于产业链上下游和核心关键环节的企业不多，特别是知识密集型企业占得比重还比较小，产业的联动性不足，支撑区域经济高质量发展的动能不足。

四、其他城市楼宇经济发展的借鉴

（一）注重楼宇管理品味。以宁波市鄞州区为例，该区不断涌现出运营效益好、管理成品牌的商务楼宇，如和邦大厦引入五星级酒店管理模式，入驻率始终保持在97%以上。另外，和邦大厦也是宁波首家只租不售的写字楼，自主运营并长期持有物业，和邦大厦的成功与这种开发经营模式密切相关，因此，该区鼓励投资开发企业既当楼宇开发商，又当楼宇运营商，而不是建成之后一卖了之。根据鄞州方面的实践，租赁式楼宇能保证产权相对完整，便于统一管理、经营和维护，保持较高的物业品质，而分拆销售会导致业权太过分散，难以统一管理，对楼宇品质影响较大。

（二）构建完善生活配套。以南京西路的“后街经济”举例，南京西路周边有11条后街，与其主街空间连为一体，功能互为补充，餐饮店、咖啡店、商店等十分丰富，酒吧、演艺场所应有尽有，主街商业繁荣，后街则充满烟火气，体现着街区的温度。无论是商务洽谈、办公，还是消费，都可以在15分钟步行可及的范围内触达多种业态。放眼全国，南京西路商圈的生活和商务服务配套支撑都名列前茅。

（三）营造优良营商环境。以上海市静安区为例，沟通“零距离”、办事“零跑腿”、服务“零差评”， 静安区的“楼小二”企业联络员队伍建立起快速反应机制，真正做到了协调反馈“不过夜”、问题回应率 100%，为企业提供全方位服务。静安区正在完善企业服务的三级网络工作机制，对5400余家重点企业实行对口服务。同时，税收规模达30万元以上企业必访、外区办公企业必访、办公场地租赁1年内到期企业必访、办公场地变更企业必访、安商稳商预警企业必访，这“5个必访”成为防范经营风险、提升企业满意度的有效举措。

五、南湖区楼宇经济发展的建议

（一）前瞻性规划、高端化定位。一是明确定位，统筹规划。按照区里“1341”产业体系，制定楼宇产业发展规划，既要做强与服务业相关的生产性服务业，也要强化与制造业的产业联动式发展。要明确楼宇经济发展的战略方向、空间组织、功能定位、产业布局，将“专业化、高端化、品牌化、国际化”定为发展目标。坚持全区统筹规划和高品质规划，坚持因地制宜错位发展，避免内卷和资源浪费，加强对楼宇项目在选址定点、楼宇设计、产业布局、物业管理等方面的规划引导，合理搭配不同类型、功能楼宇的比例，统一布局楼宇经济功能区块和产业导向，避免产业定位雷同、同质化布局，集中规划一批特色鲜明、布局合理、品牌高端具有产业集聚效应的商务楼宇群。二是优化政策，凸显优势。引育扶持和腾笼换鸟政策两手抓，双向发力提升楼宇发展质量。主动借鉴兄弟城区的先进经验，完善楼宇经济发展的扶持意见，比如可设立楼宇经济发展专项资金，充分发挥财政资金激励和导向作用，突出对优势产业的支持力度，同时出台用地、税收、房租多方面组合优惠政策，形成政策利好“矩阵”，提升政策竞争力，在周边和长三角地区形成政策高地。同时，区级相关部门联合研究出台以楼宇亩均效益为导向的腾笼换鸟一揽子政策，对于符合要求的低效企业鼓励其退出，给予相应的政策补偿，为加快腾退一批亩均效益低、发展潜力小、占用空间大的企业提供政策支撑，减少推行阻力。三是宣传推介，品牌赋能。突出南湖楼宇发展辨识度，讲好南湖红船故事，建立“跟党创业”文化品牌，常态化举办“初心文化讲堂”等系列推介活动，把党的诞生地的精神内核转化成为赋能楼宇招引和高质量发展独一无二的内在源动力。重视楼宇经济的品牌和商誉，突出对政策、楼宇、入驻企业的宣传推介，特别是通过楼宇扶持政策宣传，向公众和商家展示南湖区楼宇经济发展的优势和决心，提高影响力和知名度。加大精品楼宇的招商推介，引导国内外优质物业公司实施管理，促进产业生态链建设，吸引上下游产业汇聚，提升楼宇品牌能级，降低对税收减免、财政扶持等政策依赖，增强区域自身吸引力。

（二）特色化发展、链条式引育。一是龙头带动，集聚发展。着力破解楼宇内部产业类别多、分布散、相关性不强的问题，推动上下游企业、同类企业和关联企业快速集聚，突出楼宇产业特征和专业优势，以专业促集聚，以集聚促集群，最大程度放大外部规模经济和集聚效应、溢出效应。坚持以优质企业带动高产楼宇成长的发展思路，依托中心城区、南湖CBD楼宇集群、科技城和总部商务花园等功能楼宇平台，加大总部型、龙头型企业和发展前景好、行业领先、管理规范的高税收企业的引进和培育力度，推动形成一批高税收楼宇和企业梯队。二是两业融合，联动发展。推动先进制造业和现代服务业深度融合，积极培育制造服务融合新业态新模式，聚合楼宇经济发展深层动力，在服务业制造化，制造业服务化的全产业链延伸和融合中，推动高技术含量、高附加值创新性生产服务快速集聚发展。同时，沿着“以楼兴商、以商促楼”的思路，加快推进楼宇与商务区、城市综合体的整合，促进楼宇与商业商务的融合互动。三是功能区划，错位发展。打造一批产业特色楼宇，促进楼宇产业链内生。推动南湖CBD围绕总部机构、金融财团、行业龙头和高端服务业企业，打造精品特色楼宇样板工程；科技城充分发挥清华研究院、中科院研究院两大核心平台的创新引领作用，打造科技研发、服务外包、检验检测特色楼宇集群；总部商务花园推进产城融合发展，在楼宇定位上可偏综合一些，可打造电子信息、科技检测、物资贸易特色楼宇集群；基金小镇重点引进股权投资、互联网金融等金融服务业，打造金融特色楼宇集群。重点楼宇明确主要业态和功能定位，打造一批金融创新楼、科技研发楼、电子信息楼、商务中介楼、电子商务楼、时尚健康楼、教育培训楼等特色主题楼宇。

（三）品质化建设、内涵化提升。一是挖存扩增，整合资源。向“存量”要“增量”，推动楼宇提档升级，拓展楼宇空间资源，以“亩均效益”为契机引优汰劣，推进楼宇“腾笼换鸟”和二次招商服务，对企业结构不佳、效益不好的楼宇进行功能置换、经营转向或重新招商，腾出资源吸引各类生产性、龙头型高端服务业企业入驻。引导楼宇产业有机更新，重点推进老旧楼宇软硬件改造升级，激励业主对楼宇立面、配套设施、内部环境有机更新，提升楼宇档次和品质。加大区级层面的统筹协调力度，全面掌握新建楼宇和新交付楼宇销售、企业入驻等情况，对可能形成功能集聚的楼宇进行重点培育，科学配置资源。二是模式创新，源头把控。商业楼宇以小单元、简短化的租赁模式开发使用效益更高，更利于楼宇业态布局、风险管控、更能激发创新活力。为提高管理效益和产出效益，建议在出具出让宗地规划条件时，细化商业用地的具体业态，在土地出让合同中明确开发业主全部持有物业，不允许用地分割和转让。资金的引进要合理规划、统筹监管，确保引进建设的商贸综合体都是具有潜力和吸引力的商业中心。三是党建引领，完善配套。鼓励推广南湖CBD党群服务中心模式，把党群服务中心打造成一个融合政务服务、党员管理、学习培训、志愿服务、红色创意、协商议事等为一体的开放式多功能场馆。推行网格化组团式服务，将每幢楼宇划入微网格，设立网格长，依托“楼宇微网格化”日常主动走访联系企业，围绕楼内公共事务、行业事项、活动开展共商共议。持续深化楼宇重点区域生活便利超市、优质物业管理企业、信息发布平台、金融物流服务网点、白领午餐服务点等功能配套，引导金融物流、餐饮休闲、商业零售、文化娱乐等服务业集聚楼宇周边提供配套服务，解决入驻企业生活商务需求，打造高品质楼宇经济发展载体。

（四）精细化管理、数字化赋能。一是统建平台，动态监管。探索建立区级“楼宇经济信息服务平台”和楼宇经济产业大脑，对楼宇资源现状分布、功能定位、经营主体、物管公司，入驻企业的产业结构、经营业态、税收归属、平方税收，以及企业进出变动等实行动态监管，定期分析楼宇经济的发展态势。平台融合招商功能，实现招商数字化、精准化、高效化，实时展示楼宇环境、招商面积、合作方式、价格（租金）、配套设施、已入驻企业及联系方式等，做到“一幢楼宇一个子信息库”，同时子信息库链接至所在街道、楼宇物业等渠道实现月度更新，及时发布招商信息，实现全区楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。探索在平台嵌入信用监管模式，对存在经营异常等情况的企业用好信用监管手段，引导其规范化发展或平稳退出楼宇。鼓励各楼宇或者楼宇园区开发提供配套服务的APP或者小程序，以智能化手段提供包含点餐、维修、停车、会议室预订等各种生活配套服务，以数字化彰显人性化，提升楼宇的办公品质。二是创新机制，建立队伍。成立楼宇管理服务团队，重点建立招商队伍、服务队伍和监管队伍三支队伍，既作为营商环境的宣传者、又是贴心服务的大管家、还是效益提升的监督者，提供从企业注册到注销全生命周期管理服务，重点解决部门协调、企业落户、招商对接、政策兑现、楼宇宣传、腾笼换鸟等事项，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位服务。推进“楼宇社区”建设，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设“五进楼宇”，为楼宇企业、员工提供主动化、个性化的服务。三是强化考核，注重激励。制定实施楼宇经济提升发展专项行动，建立楼宇经济考核量化指标评价体系，明确各镇街、部门在保障楼宇经济发展中的目标任务和职责分工，同时引导各镇街道根据自身资源禀赋和特色错位发展，对于有入驻需求自身又满足不了条件的，由区级部门介入协调对接，让好的招商资源留在区内，避免外流，项目最初引入方在招商考核中予以倾斜。镇街层面建立健全对社区、楼宇业主、物管公司的考核激励机制，形成“楼宇业主（相关村社）、物业公司、入驻企业”三方联动的考核奖励扶持体系，激发各方积极性。鼓励引进优质物业管理公司，发挥其在企业服务、楼宇招商、特色产业培育中的主观能动性。

再次感谢您对楼宇经济的建议，希望您一如既往对南湖区改革发展工作提出宝贵意见建议。

嘉兴市南湖区发展和改革局

2022年6月9日

（联系人：潘钧   联系电话：0573-82838169）

对区政协五届一次会议第55号提案.doc