不动产遭遇多次流拍且变卖未成

申请执行人又不接受以物抵债的情况下

如何打破困局，继续推进执行？

近日，南湖法院在一宗金融借款合同纠纷案件执行中，依据最高人民法院去年年底出台的《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》文件精神，立足案件实际，给出了圆满解决方案。

2021年，高某因资金需求向某公司借款，双方订立借款合同，约定借款606万元，以及利息、还款时间及方式等。后高某未按约归还借款，某公司于2023年9月提起诉讼。案件经调解，双方达成由高某分期偿还的一致意见，并由法院依法出具了调解书。但调解书出具后，高某仍未自觉履行调解书确定的付款义务，某公司遂向南湖法院申请强制执行。

南湖法院在执行过程中，依法查封了被执行人高某名下的房产，并依法启动网络司法拍卖程序。经第一次、第二次网络司法拍卖以及网络变卖后均流拍，而申请执行人某公司亦明确表示不接受以该房产抵偿债务，导致案件债权实现陷入停滞。

正当案件办理陷入困境之际，一通电话让事情有了转机。

案外人韩某来电表示，自己一直在司法拍卖平台关注案涉房产，但因犹豫不决错过了购买时机。看到房产变卖后仍未售出，韩某询问是否仍有机会购买。

依据《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》有关“完善被执行人自行处置机制”的规定，第二次网络司法拍卖流拍，债权人申请以物抵债或者第三人申请以流拍价购买的，执行法院应当通知被执行人。被执行人主张以高于流拍价的价格对拍卖财产自行处置的，执行法院经审查后可以允许，暂不启动以物抵债、第三人购买程序。被执行人自行处置失败的，执行法院应当启动以物抵债、第三人购买等程序。

面对难得的转机，承办法官一方面迅速征询被执行人高某的意见，高某表示不启动自行处置程序，同意韩某购买；另一方面，联系韩某积极筹款并准备相关材料，最终韩某以流拍价252万元成功购买到案涉房产，并全款支付了购房款。2025年6月，韩某顺利过户。至此，成功破解了执行僵局，有效维护了申请执行人的合法权益。

以往在案件执行过程中，对被执行人的财产司法拍卖以及变卖流拍后，若申请执行人不接受以物抵债或者客观上无法交付申请执行人以物抵债的，案件只能终本结案处理，既影响了执行案件的进程，也不利于申请执行人胜诉利益的及时兑现。

南湖法院积极适用《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的相关规定，引入第三人以流拍价购买拍卖标的物，有效打破了财产经司法拍卖、变卖流拍后处置无门的僵局，为流拍财产提供了新的后续处置路径，不仅拓宽了财产变现渠道，提高了财产处置成功率，更吸引了更多社会力量关注和参与司法拍卖，尽最大可能实现申请执行人的胜诉权益。